當蒸汽和低于相應壓力下飽和溫度的壁面相接觸時，在壁面上會發生凝結，此時蒸氣放出汽化潛熱而凝結成液體，凝結液成為項新的熱阻。按照蒸汽在壁面上凝結形式不同，可分為膜狀凝結和珠狀凝結。

由于膜狀凝結液在螺旋板換熱器壁面上形成完整的液膜，此時凝結時放出的潛熱要通過液膜才能傳給溫度較低的壁面；珠狀凝結時，換熱是在蒸汽與液珠表面和蒸汽與冷壁間進行的，所以膜狀凝結要比珠狀凝結傳熱系數低。在實際過程中，一般都是膜狀凝結，除非對壁面進行預處理或在蒸汽中加入促成劑，如水蒸汽凝結換熱時可考慮在壁面上涂油。

在換熱時，蒸汽流速對凝結換熱的影響大。當蒸汽以一些的速度運動時，蒸汽和液膜間會產生一些的力的作用。當蒸和液膜的流動方向相同時，這種力的作用將使液膜減薄，并促使液膜產生一些波動，使傳熱增加。若蒸汽與液膜流動方向相反時，力的作用會阻擋液膜流動，使液膜增厚，傳熱減弱。但當這種力大于重力時，液膜會被蒸汽帶動脫離壁面，反而會使傳熱系數增加。扳式換熱器的流道比較狹窄，蒸流速的作用大，蒸汽的流動方向直于自上而下，并且應盡量單程布置，以增加傳熱性和利于凝液的排查